LTV·DTI·DSR 쉽게 이해하기: 계산법과 예시, 스트레스 DSR, 생애최초 LTV

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집을 살 때 대출 한도를 정하는 세 가지 숫자가 LTV, DTI, DSR입니다. 뉴스에서 매번 바뀐다고 나오는데, 각각 무엇을 재는지 알면 내 한도가 왜 그렇게 나오는지 이해할 수 있습니다. 뜻과 계산법, 예시를 차례로 정리했습니다.

LTV: 집값 대비 얼마까지

LTV(주택담보인정비율) = 대출금 ÷ 주택 가격

5억 원짜리 집에 LTV 70%가 적용되면 담보로 인정되는 최대 대출은 3억 5천만 원입니다.
지역(규제지역 여부), 주택 보유 수, 생애최초 여부에 따라 비율이 달라집니다.
집값을 기준으로 하므로 소득과는 상관이 없습니다. 그래서 LTV 한도만큼 다 받을 수 있는지는 아래의 DSR이 결정합니다.

DTI: 주택대출 원리금과 다른 대출 이자

DTI(총부채상환비율) = (주택담보대출 연간 원리금 + 다른 대출의 연간 이자) ÷ 연소득

연소득 6,000만 원에 DTI 40%라면 이 계산의 합이 연 2,400만 원을 넘으면 안 됩니다.
다른 대출은 이자만 넣기 때문에 DSR보다 느슨한 지표입니다.

DSR: 모든 대출의 원리금

DSR(총부채원리금상환비율) = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득

주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등의 원금과 이자를 모두 합칩니다.
총대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 차주 단위 DSR이 적용되며, 한도는 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다.
신용대출은 실제 만기와 관계없이 정해진 기간으로 나눠 상환하는 것으로 계산되므로 생각보다 DSR을 많이 차지합니다.

스트레스 DSR

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다고 가정하고, 실제 대출금리에 가산금리를 더한 금리로 DSR을 계산하는 방식입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것이 아니라 빌릴 수 있는 한도가 줄어드는 규제입니다.

2024년 2월 1단계, 9월 2단계를 거쳐 2025년 7월부터 3단계가 시행되어 은행권과 제2금융권의 주담대, 신용대출 등에 기본 스트레스 금리 1.5%가 적용되기 시작했습니다.
2025년 10월 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출은 스트레스 금리 하한이 3%로 올라갔습니다.
변동금리보다 혼합형·주기형처럼 고정 기간이 긴 대출은 스트레스 금리가 덜 반영됩니다.

지역별 적용 시점과 금리 유형별 반영 비율은 정책 발표에 따라 바뀌니, 대출 직전에 은행과 금융위원회 발표로 확인하세요.

예시로 계산해 보기

연소득 6,000만 원, 다른 대출이 없는 사람이 30년 원리금균등상환, 금리 연 4% 변동금리로 3억 원을 빌린다고 해 보겠습니다.

월 상환액은 약 143만 원, 연 약 1,719만 원 → DSR 약 28.6%
스트레스 금리 1.5%를 더해 연 5.5%로 계산하면 연 상환액 약 2,044만 원 → DSR 약 34.1%
스트레스 금리 3%를 더해 연 7%로 계산하면 연 상환액 약 2,395만 원 → DSR 약 39.9%

같은 3억 원인데도 어떤 스트레스 금리를 적용받느냐에 따라 은행권 한도 40%에 거의 닿기도 합니다. 여기에 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 그만큼 주담대 한도가 줄어듭니다.

생애최초 주택 구입 LTV 우대

생애 처음 집을 사는 사람은 LTV를 우대받습니다. 비규제 지역에서는 최대 80%까지 인정되는 반면, 2025년 6월 대책 이후 수도권·규제지역의 생애최초 LTV는 70%로 낮아졌습니다. 또한 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주담대에는 금액 상한이 있어서, 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 정해졌습니다. 정책 대출(디딤돌, 보금자리론 등)은 별도의 LTV·DTI 기준과 한도를 따릅니다.

한도를 늘리기 전에 점검할 것

쓰지 않는 마이너스통장 한도도 DSR에 잡힐 수 있으니 정리하세요.
신용대출, 카드론 같은 다른 대출을 먼저 줄이면 주담대 한도가 늘어납니다.
부부 소득 합산이 가능한 상품인지 확인하세요.
대출 기간을 늘리면 연 원리금이 줄어 DSR이 낮아지지만 총이자는 늘어납니다.

규제 내용은 금융위원회 보도자료와 은행 대출 상담에서, 정책 대출 조건은 주택도시기금과 한국주택금융공사에서 확인할 수 있습니다. 대출 상담을 받으면서 한도가 예상과 달랐던 경험이 있다면 어떤 부분 때문이었는지 댓글로 나눠 주세요.