계약갱신청구권 사용법: 2년 연장, 5% 상한, 행사 기간과 집주인 실거주 거절 대응

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전세나 월세 만기가 다가오면 "집주인이 보증금을 올려 달라는데 얼마까지 받아들여야 하나", "실거주한다고 나가라는데 어떻게 해야 하나"를 묻는 분이 많습니다. 이럴 때 세입자가 쓸 수 있는 권리가 주택임대차보호법의 계약갱신청구권입니다. 언제, 어떻게 쓰는지와 집주인이 거절할 수 있는 경우를 정리했습니다. 임대차 제도 개편이 정부에서 거론되기도 하므로, 계약 전후로 국가법령정보센터에서 현행 조문을 한 번 확인하세요.

계약갱신청구권의 기본

횟수: 세입자는 한 번만 쓸 수 있습니다.
기간: 갱신되면 계약 기간은 2년으로 봅니다. 그래서 흔히 2+2라고 부릅니다.
조건: 보증금과 월세를 제외한 나머지 조건은 원래 계약과 같습니다.
증액 상한: 보증금이나 월세를 올리더라도 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 지자체가 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다. 5%는 상한일 뿐, 집주인이 반드시 올릴 수 있는 권리는 아니므로 협의가 가능합니다.

언제 행사하나

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신을 요구해야 합니다. 2개월 전을 하루라도 넘기면 권리를 쓸 수 없으니 달력에 미리 표시해 두세요. 행사 방법에 정해진 양식은 없지만, 나중에 다툼이 생기면 언제 요구했는지를 증명해야 합니다. 문자나 메신저로 보내고 캡처해 두거나, 확실히 하려면 내용증명 우편을 이용합니다. 갱신 의사, 계약 주소, 기존 계약 기간을 분명히 적습니다.

집주인이 거절할 수 있는 경우

법에 정해진 정당한 사유가 있으면 집주인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 것은 다음과 같습니다.

세입자가 월세를 2기분 이상 연체한 적이 있는 경우
거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
집주인 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 집을 크게 파손한 경우
재건축 등으로 철거가 예정된 경우(계약 당시 고지 등 요건 필요)
집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 들어와 살려는 경우

실거주 거절과 손해배상

실거주를 이유로 거절했는데, 원래 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 집을 임대하면 집주인은 손해를 배상해야 합니다. 따로 합의한 금액이 없다면 다음 중 가장 큰 금액이 기준입니다.

갱신 거절 당시 환산 월차임의 3개월분
새 세입자에게 받은 환산 월차임과 거절 당시 환산 월차임의 차액의 2년분
거절로 세입자가 입은 실제 손해액

환산 월차임은 보증금을 법정 전환율로 월세로 바꿔 더한 금액입니다. 나간 뒤에도 그 집에 누가 사는지 궁금하다면, 이해관계인으로서 주민센터에서 확정일자 부여 현황 등을 확인할 수 있습니다. 실거주 약속을 문자로 남겨 두면 나중에 도움이 됩니다.

묵시적 갱신과의 차이

집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자가 만료 2개월 전까지 아무 통지도 하지 않으면 같은 조건으로 2년 연장된 것으로 봅니다. 이것이 묵시적 갱신입니다.

묵시적 갱신은 갱신청구권을 쓴 것으로 치지 않습니다. 다음 만기에 청구권을 다시 쓸 수 있습니다.
묵시적 갱신은 보증금이 그대로입니다. 5% 증액도 없습니다.
두 경우 모두 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 집주인은 이렇게 중간에 해지할 수 없습니다.

실전 체크리스트

만료 6개월 전에 이사할지 머물지 먼저 결정합니다.
머물기로 했다면 2개월 전까지 갱신을 요구하고 기록을 남깁니다.
증액 요구가 오면 5% 상한과 조례를 확인하고 협의합니다.
갱신 계약서를 새로 쓰고, 금액이 바뀌었다면 임대차 신고와 확정일자를 다시 챙깁니다.
분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 먼저 이용해 볼 수 있습니다.

정리

1회, 2년, 5% 상한
만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 기록이 남는 방법으로
실거주 거절 후 다른 사람에게 임대하면 손해배상 대상
묵시적 갱신은 청구권 사용이 아니다

갱신을 요구했을 때 집주인과 어떻게 협의했는지, 실거주 거절을 겪고 대응했던 경험이 있다면 댓글로 나눠 주세요.