전세사기 예방 체크리스트: 등기부등본 보는 법, 전세가율, 확정일자, 보증보험

1. 등기부등본 보는 법

• 표제부: 주소, 면적, 건물 용도. 용도가 근린생활시설이면 주거용이 아니라 보증보험 가입이나 대출이 막힐 수 있습니다.
• 갑구(소유권): 현재 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지 확인합니다. 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁 등기가 있다면 계약을 멈추고 전문가와 상의하세요. 신탁 등기가 있으면 집주인이 아니라 신탁회사의 동의가 필요합니다.
• 을구(소유권 외 권리): 근저당권(대출)이 얼마나 잡혀 있는지 봅니다. 채권최고액은 보통 실제 대출의 120~130% 수준으로 잡힙니다.

2. 깡통전세인지 판단하기

• 전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가
• 여기에 선순위 대출까지 더해 (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 매매가를 따져 보세요.

3. 대항력과 확정일자: 다음 날 0시가 핵심

• 전입신고 + 실제 입주를 하면 대항력이 생깁니다. 그런데 효력은 전입신고 다음 날 0시부터입니다.
• 확정일자를 받아 두면 경매나 공매 때 순서대로 보증금을 돌려받을 우선변제권이 생깁니다. 전입신고할 때 주민센터나 정부24에서 함께 받을 수 있습니다.

4. 임대인 세금 체납 확인

• 계약 전에는 집주인에게 국세·지방세 완납증명서를 요구하세요.
• 계약을 한 뒤에는 보증금이 일정 금액(1,000만 원)을 넘으면 임대차 시작일 전까지 집주인 동의 없이도 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 지방세는 시·군·구청에서 열람합니다.
• 열람 가능 기간과 준비 서류는 관할 세무서에 미리 확인하세요.

5. 전세보증금 반환보증 가입

• HUG 기준으로 보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 빌라는 공시가격을 기준으로 주택가격을 산정해 생각보다 가입 한도가 낮게 나올 수 있습니다.
• 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 조회하세요. 보증보험이 안 되는 집이라면 그 자체가 경고입니다.
• 신규 계약은 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.

6. 계약 당일과 잔금일에 할 일

1. 계약 당일과 잔금 직전, 등기부등본을 다시 발급해 그사이 바뀐 것이 없는지 봅니다.
2. 신분증과 등기부상 소유자를 대조합니다. 대리인이면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 소유자와 직접 통화합니다.
3. 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다.
4. 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 처리합니다.

7. 넣어 두면 좋은 특약 예시

• 임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다.
• 임차인의 전세보증금 반환보증 가입이 거절되면 계약을 무효로 하고 임대인은 받은 금액을 전액 반환한다.
• 임대인은 잔금일까지 국세·지방세 완납증명서를 제공한다.
• 계약 시점의 선순위 근저당(채권최고액 ○○원)은 잔금일에 상환·말소한다.