1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건: 2년 보유·거주, 12억 기준, 일시적 2주택

비과세 기본 요건

1. 1세대가 국내에 1주택만 보유: 세대는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족을 기준으로 봅니다. 분양권이나 조합원입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
2. 2년 이상 보유: 취득일부터 양도일까지 2년 이상이어야 합니다.
3. 조정대상지역이었다면 2년 거주: 취득할 당시 그 집이 조정대상지역에 있었다면 2년 이상 실제로 살아야 합니다. 판매할 때가 아니라 살 때 기준이라는 점이 중요합니다. 조정대상지역 지정은 시기마다 바뀌므로, 취득 당시 지정 여부를 확인하세요.

12억 원 고가주택 기준

일시적 2주택 특례

• 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고,
• 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 팔고,
• 종전주택이 비과세 요건(2년 보유, 해당 시 2년 거주)을 갖춰야 합니다.

장기보유특별공제

2026년 세제개편안, 무엇이 바뀌나

실수하기 쉬운 부분

• 세대 분리: 같이 사는 자녀나 부모의 주택도 세대 기준으로 합산됩니다. 세대 분리는 실제로 따로 살아야 인정됩니다.
• 잔금일과 등기일: 취득일과 양도일은 보통 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날로 봅니다. 보유기간 2년을 하루라도 못 채우면 비과세가 안 됩니다.
• 신고는 해야 할까: 전액 비과세라면 신고 의무가 없는 경우가 많지만, 12억 원을 넘는 고가주택은 과세분이 있으므로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다.

매도 전 체크리스트

1. 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부를 확인합니다.
2. 세대원 전체의 주택, 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔 보유 여부를 정리합니다.
3. 실제 거주 기간을 주민등록 기록으로 확인합니다.
4. 양도가액이 12억 원을 넘는지, 넘는다면 장기보유특별공제를 얼마나 받을 수 있는지 계산해 봅니다.